Hipotecas

El importe medio de las hipotecas sobre viviendas creció un 12,3% en noviembre en Baleares, hasta 183.006 euros

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en Baleares se situó en 183.006 euros en noviembre, lo que supone una subida del 12,3% respecto al mismo mes de 2006, más de 10 puntos porcentuales por encima de la media estatal (+1,9%), según la estadística de hipotecas publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El capital prestado para este tipo de hipotecas en noviembre alcanzó los 445.073 euros, lo que representa un decremento del 2% respecto a noviembre de 2006, cuando se prestaron 454.008 euros. Por su parte, el número de viviendas hipotecadas bajó un 12,7% interanual, hasta 2.432 inmuebles, frente a los 2.787 del año anterior.

Asimismo, Baleares fue la segunda Comunidad, por detrás de Castilla-la Mancha, que concentró un mayor número de fincas con hipoteca constituida en noviembre por cada 100.000 habitantes, con 567.

Por su parte, el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 182.804 euros. En noviembre, se hipotecaron en las islas un total de 179 fincas rústicas, con un capital suscrito de 61.871 euros, y 4.374 fincas urbanas, por valor de 770.440 euros.

Asimismo, se cancelaron 1.836 hipotecas, un 9,2 por ciento menos que el año anterior, correspondientes a fincas rústicas (73), viviendas (1.135), solares (61), y otras fincas urbanas (567).

Finalmente, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones ascendió a 486, lo que supone un crecimiento interanual del 38,8%. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones en las islas fue de 330, un 36,3% superior al registrado en noviembre de 2006, con 242.

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Las materias primas y las hipotecas, la cara amable del desplome

La sonrisa de casi ocho millones de españoles se quedó congelada el pasado lunes. Son los que invierten en Bolsa directa o indirectamente. Pero de las tristezas de unos, otros se alegran. Por ejemplo, los que tienen hipotecas o quieren tenerla. El Euríbor a 12 meses, el índice con el que se elabora el principal índice de referencia de las hipotecas, bajó al 4,305%, un nivel desconocido desde el pasado mayo.

De seguir esta evolución los tipos de interés interbancarios, el Euríbor hipotecario bajará al entorno del 4,5%, alejado del 4,793% de diciembre. En todo caso, el dato aún supondrá una revisión al alza de quienes actualicen su crédito sobre vivienda este mes, ya que el año pasado se situó en el 4,064%. Eso sí, la subida será mucho menor del previsto hace poco.

Los descensos de tipos de interés, con el espaldarazo que dio ayer la Reserva Federal al bajar los tipos de interés en tres cuartos de punto, han fomentado esta evolución. Y parece que la bajada no se detendrá aquí, al menos en Estados Unidos. Los mercados apuestan porque llegue el 3% antes de marzo, según José Carlos Díez, economista jefe de Intermoney Valores, quien reclama medidas similares por parte del Banco Central Europeo (BCE). “Yo creo que Trichet [el presidente del BCE] debería anular su viaje a Davos y tomar decisiones”.

También sobre los precios puede tener consecuencias el pesimismo bursátil y, especialmente, las expectativas de un menor crecimiento económico. El petróleo -actor principal de la subida de precios de los últimos meses- también se ha apuntado a las caídas. Desde que la posibilidad de la crisis económica en Estados Unidos, se ha transformado en una realidad cada vez más cercana, el crudo cae. Ayer se movía en torno a los 88 dólares por barril de brent, la referencia en Europa, unos nueve dólares menos que hace dos semanas. La expectativa de una menor demanda de petróleo por el frenazo de la economía, también en China, aparece como la principal causa de la caída, según Juan Ramón Caridad, de Atlas Capital.

La exuberancia de los mercados en los años anteriores no se había quedado exclusivamente en la renta variable y el crudo. La subida del trigo, la soja o el maíz han tenido un papel decisivo en la significativa subida de la inflación en los últimos meses. En cambio, la caída de los precios de los alimentos ha sido menor en los últimos días, pues su demanda es rígida. Las caídas del precio del trigo, la soja o el maíz rondaban el 1%. Mucho más acusadas fueron las caídas de las materias primas industriales, el cobre se pagaba ayer un 3,79% menos en Estados Unidos que la semana pasada. Algo lógico, según José Luis Martínez, estratega jefe de Citigroup, dada la “subida excesiva” anterior.

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Solución a los préstamos hipotecarios: ¿mayor regulación?

La Comisión Europea publicaba el pasado 18 de diciembre un White Paper para la integración de los mercados europeos de créditos hipotecarios. Entre los objetivos que se marca la Comisión Europea se encuentra la mejora de la confianza de los consumidores, la cual, en opinión de la propia Comisión Europea, se haya mermada, entre otros motivos, a raíz de la crisis de las hipotecas subprime estadounidenses.

¿Cuál es la solución para la Comisión? Más regulación. Es decir, mediante la aprobación de textos legales comunitarios que obliguen a las entidades de crédito a la concesión responsablede préstamos y a los consumidores a la solicitud responsable de los mismos.

Antes de comentar desde un punto de vista jurídico las posibles consecuencias de la referida iniciativa de la Comisión Europea, merece la pena mencionar que la crisis de las hipotecas subprime en los Estados Unidos de América se ha producido en un momento en que precisamente los sectores bancario y financiero están muy regulados por los poderes públicos, tanto allí como en Europa. Por tanto, cabe dudar de que más regulación sea útil para atajar las crisis. También sería interesante analizar en qué medida las crisis tienen en parte su origen en abundantes, prolijas y absurdas regulaciones públicas.

Desde un punto de vista jurídico, interesa estar atentos a cómo se va a pretender que las entidades de crédito concedan préstamos de manera responsable y que los consumidores soliciten préstamos de manera también responsable. Según se desprende del White Paper, se podría pretender que los poderes públicos indicaran a las entidades de crédito cómo desarrollar su actividad (cómo han de analizar los riesgos crediticios, a quién se puede o no conceder un préstamo, etc) y a los consumidores cómo comportarse en su esfera patrimonial (si están muy endeudados o no, si sus ingresos presentes se lo permiten, etc). Por supuesto, tanto las entidades de crédito como los consumidores habrán de estar muy agradecidos a los poderes públicos por velar por sus intereses, ya que ni las unas ni los otros son capaces de hacerlo por sí mismos.

Esas pretensiones de la Comisión Europea suponen tanto la invasión del ámbito de privacidad propio de las personas como la vulneración del derecho a la libertad de empresa, aparte de vulnerar, además, principios fundamentales de Derecho Societario y Derecho Civil. Por un lado, las entidades de crédito, como sociedades mercantiles que son, están sometidas a la legislación sectorial correspondiente. Si unas personas deciden constituir una sociedad mercantil cuyo objeto social sea la concesión de préstamos a personas con problemas económicos, no se entiende con la base de qué precepto legal puede prohibirse a tales personas asumir tales riesgos en el ejercicio de su libertad y responsabilidad. Si, por el contrario, la entidad de crédito no tiene tal objeto social, pero se dedica a la concesión de préstamos a personas con problemas económicos, los administradores sociales responderán frente a los accionistas, acreedores y terceros perjudicados por los daños y perjuicios que pudieran causarles así como por administrar la sociedad con criterios alejados a los de un “empresario ordenado”.

De otro lado, los consumidores, como personas, tienen libertad de obrar y de contratar conforme a sus propios intereses y criterios, erróneos o no. Las libertades de actuación y de contratación derivan de un derecho más general a la libertad, garantizado por el artículo 14 de la Constitución, que es propio de los Estados democráticos de Derecho y que delimita un ámbito de privacidad en el cual nadie puede ni debe entrar. Y entre aquéllos que no pueden ni deben se encuentran los poderes públicos. Precisamente el Estado democrático de Derecho tiene en su origen la intención de delimitar el ámbito de actuación de los poderes públicos.

Parece que a la Comisión Europea no le preocupa demasiado el ordenamiento jurídico vigente ni sus pilares fundamentales, ya que para determinar si va a ser procedente o no regular mediante textos legales la concesión y solicitud de préstamos responsables no se van a atender a principios jurídicos ni derechos, sino a si desde un punto de vista del análisis cuantitativo de costes y beneficios, los costes no son mayores que los beneficios esperados por la regulación.

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